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房地产股权融资数据,收益型股权融资案例

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  • 房地产企业股权融资方式相对于其他融资方式有什么优点,有这方面的专家可以解释一下么?
  • 房地产业融资体系的现状与趋势
  • 房地产开发商融资的途径和方式
  • 房地产企业融资报表怎么编啊?
  • 投资收益型股权融资模式的项目会有什么风险
  • 股权投资成功案例有哪些?
  • Q1:房地产企业股权融资方式相对于其他融资方式有什么优点,有这方面的专家可以解释一下么?

    其实,根据我国相关金融法律规定及实践操作,房地产企业融资的基本模式主要有三大类:债权融资、股权融资以及混合型融资(即融合债权融资与股权融资)。而其间,又可以根据适用范围及风险点控制等因素的不同具体细分出十数种操作方式来满足房地产企业或项目的不同融资要求。笔者认为,开发商融资难点并不在于缺乏融资渠道,而在于不了解融资渠道或是缺乏必要的融资基本条件,以及未对企业未来的融资需求作必要的规划和安排,导致一种渠道受阻时无法及时启动其他融资渠道。
    下面笔者分别介绍一下除银行贷款、民间借贷以及公司间拆借之外的几种典型融资模式。
    (一)债权融资
    1、典当
    典当是指当户(需要融资的房地产企业)将其动产、财产权利或其他房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得资金并在约定期限内支付当金利息,偿还当金后取回典当物的行为。
    典当作为一种特殊的融资渠道和方式,相对于银行贷款,优点在于门槛低、手续灵活简单,融资简便、快捷、省时省力。对于资金需求不大,又有适当的典当抵押物的情形下,是房地产企业解决燃眉之急的一种有效方法。
    2、信托贷款
    信托贷款是指信托公司通过集合资金信托计划募集资金后,以信托贷款的形式贷款给企业,操作程序上和银行贷款并无本质不同。但在当前宏观调控银行银根紧缩的大背景下,信托贷款相比银行贷款容易获得。
    3、公司债券
    根据《公司债券发行试点办法》的规定,公司债券是指公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。公司债券的本质其实是公司向广大投资者借款,之后按照事先约定的利息归还本息的一种借款方式。
    根据中国目前的法律框架,公司债券的发行归中国证券监督管理委员会管理,主要针对上市公司。
    4、企业债券
    根据《国家发展改革委关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知》的规定,企业债券是指企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券,包括依照公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。企业债券的性质和公司债券并无不同,依据目前中国的法律框架,企业债券的发行归国家发展改革委管理,主要针对非上市公司。
    5、短期融资券
    短期融资券本质和公司债券、企业债券相同,只不过期限较短,均在一年以下(含一年),依据目前中国的法律框架,短期融资券的发行归中国人民银行管理。
    债权融资的优点在于投资人并不会介入企业的日常管理,难点在于必须要有良好的信用,且还款压力大、成本高。同时,对于发行公司债券、企业债券、短期融资券而言,对房地产企业的规模,治理结构,以往信用状况等方面具有较高的要求,并非短期内可以达到要求。

    Q2:房地产业融资体系的现状与趋势

    房地产业融资体系的现状与趋势
    房地产业融资体系的现状与趋势
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    我国房地产业投资自1998年以来,已连续5年保持年均近20%的增长。1999年以来,房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升态势。房地产贷款至去年为止已占了贷款余额的20%强。国内房地产开发的资金来源几乎60~80%依赖银行贷款。国外房地产行业的融资结构中,银行债权融资占10~15%,而股权和各种直接融资则占70%。与国外开发模式相比,国内银行所承受的风险明显偏高。因此,从去年开始,国务院和央行出台了一系列宏观调控政策,压缩投资,抽紧银根,并已取得了初步成效。
    央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉,如何开辟新的融资方式,建立新的融资平台,已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。对开发商来说,可以采用的融资方法一般包括以下几种:合作开发或项目公司被收购,企业上市,居民住房按揭贷款,商业抵押贷款,基金、信托、房地产资产证券化以及融资租赁等等。本文将对上述融资方式的概念及其操作可行性进行简要的分析。
    1. 合作开发或项目公司被收购
    去年以来,已有多家国内企业与外资成功合作开发房地产项目。2003年7月,摩根士丹利先后与上海永业集团合资成立境外项目公司,投资9000千万美元,打造“锦麟天地雅苑”,与上海复地集团合作投资5000万美元,建造上海“复地雅园”;新加坡腾飞基金收购并开发上海腾飞大厦。国际投资机构是否参与国内企业投资合作主要取决于两个方面,一是项目的基本强弱因素,二是企业形象、专业性和市场化程度。对于国内企业来说,通过与强手合作,可寻找到高质资金的来源,达到投资融资方向的创新及融资渠道的整合提升。
    2.房地产企业上市
    据了解,在美国,资信前3名的地产企业的市场占有量占全国的45%;在,也是由七八家资信好的大企业占了近8成的市场份额。随着房地产开发的要求越来越高,在未来3年内,中国几个大城市的房地产开发必将主要集中在少数房地产巨头身上。
    中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定,股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市;要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化,实际控制人未发生变更。但是,发行股票过程长,手续复杂,成本较高,对企业资质的要求非常严格,而房地产开发项目本身具有的投资回收期长,流不均匀,业绩变化大等特征,目前大多数房地产公司都无法达到此要求。随着二板市场的建立,或许能给开发商带来一点惊喜,但是,这个新投资市场出现,也可能使得部分资金撤出房地产投资市场,更加促进房地产行业优胜劣汰的步伐。
    3.房地产投资基金
    房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则,其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例。按照国际定义,房地产投资信托基金有三个分类。一是股本房地产投资信托基金。该基金投资于房地产,收入来自于租金和房产销售利润,如新加坡投资公司、美国国际集团、麦格里银行、摩根士丹利等;二是抵押借贷房地产投资信托基金。该基金是向房地产主贷款,收入来自于抵押借贷的利息;三是混合型房地产投资信托基金。该基金既投资于房地产,也向房地产商贷款。目前国外基金进入我国市场还有一种方式是投资不良资产,比如高盛、摩根士丹利购买资产管理公司的不良资产。
    现在美国有300多只房地产基金,规模在3000亿美元以上,其中三分之二的基金都在交易所上市。由于我国目前没有明确的法律法规,国外基金多借财务管理公司、投资公司等形式进入国内市场。国内企业运作的不规范以及房地产市场的不透明,仍是海外基金进入的主要障碍。据统计,中国目前有57只信托基金,其中20只投资于房地产,但并非国际定义的房地产投资信托基金,因为它们不是在严格的房地产投资信托基金相关法律下运作的。随着信托业“一法两规”的出台,不仅规范了信托业务,也使信托开始发挥出银行所不能替代的特殊优势,开辟了房地产融资的新渠道,其前景被十分看好。
    4.房地产投资信托
    房地产投资信托的程序分为如下几个步骤:设立房地产投资集合资金信托计划;信托公司发行信托,募集信托资金;信托公司向房地产公司投资,形成股权;项目方(或第三方)承诺股权回购;第三方为股权回购提供履约担保;项目方对项目进行开发、建设;项目方向信托公司分配投资收益、回购股权;以及信托公司向信托受益人分配信托财产。信托在串接多种金融工具方面独具优势,可以引入海外基金,可以充当国内的产业投资信托基金,以固定回报的方式或股权投资方式进入项目公司,在适当的时候将项目公司包装上市,完成项目前期建设,使项目符合银行贷款条件。根据不完全统计,2003年全年约有70亿元资金通过信托方式进入房地产领域。一般的信托期在3年以内,预期收益率最高达8.4%,绝大部分都在4%以上,预期收益远远高于银行的协议贷款,因此对投资者有相当大的吸引力。
    目前房地产企业把信托资金当成债券或贷款来用,成本高于银行,风险也并不比银行低。信托产品及其宣传与营销策划还需要有完善的市场来支撑,使其流通更为便捷。信托在国内还不能与银行贷款相抗衡。因此,尽管信托有着很多优势,但由于信托产品有一定的先天局限性,又受到严格的政策限制,对于个人投资者来说门槛比较高,给融资造成困难。
    5.房地产资产证券化(含住房贷款 证券化RMBS和商业物业证券化CMBS)
    实施证券化必须建立起独立的评估体系、信用担保中间人体系,以及全国性的银行交易网络。我国目前还没有完整的住房金融体系和相关的保险体系,住房公积金制度也仅限于部分城镇地区,在缺乏有影响力的独立资产评估公司和信用担保中间人的情况下,对房地产地价、地面建筑质地的评估,显然存在技术难度,增大了住房抵押贷款证券化的风险。房地产信贷不仅是银行质量最好的资产,而且增长速度也很快。目前个人住房抵押贷款年均增长率达112.8%;个人贷款余额2003年底达到11780亿元,是1977年的60倍,占社会贷款余额16.98万亿的6.69%。如果没有完整的信用担保体系大面积推行住房信贷资产证券化,将是银行潜在的风险。资产证券化,不仅有利于房地产商,同样对银行有利,降低了银行单纯依赖贷款的风险性。
    据悉,关于房屋抵押贷款证券化的方案酝酿了3年,已于2003年3月递交国务院。相信不久亦将出台。
    6.地产金融新产品(含按揭保险和权属保险)
    目前的保险行业可运用资金规模已经超过8000亿人民币。保险公司通过对项目进行专业评估,得到有关建筑各方面存在有意外情况发生的可能,并对这种可能采取有针对性的防范措施;另外,保险公司还会请专业人士对建筑工程的整个过程进行监理,将各种不安全的因素降到最低;对于购买投保了建筑保险项目的消费者,保险公司的介入等于为项目增加了一个监理机构,而对于由于意外造成的损失,保险公司将按照保险合同予以赔偿,这无疑降低了投资置业的风险。庞大的保险资金介入长期稳定性的房地产应该是一个新的融资途径,保险涉足房地产业,这是又一条非常重要的融资新渠道。但现有市场上可用的工具比较少,政策上也有一定的障碍,与房地产业的衔接还有一个缓冲的过程。
    7.房地产融资租赁
    房地产融资租赁即指拥有一块土地的开发商,将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋,而以每年获得的租金作为抵押,申请开发项目全额的长期抵押贷款;或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后,以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。
    房地产融资租赁公司作为一个市场化的经营载体,可以通过吸收股东投资,或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段,吸收社会投资。房屋使用者通过支付租金直接获得使用权。房地产融资租赁可以为承租人定做灵活的还租安排,出租人和承租人双方还可以协商租金价格。同时房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。对出租人来说,由于在合同期满之前,出租人始终是房地产产权人,故大大地降低了房屋消费的门槛,降低风险。出租人通过收取租金获得收益,以相对无风险的方式获得高于银行利息的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者,分散经营风险。
    在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家,融资租赁业年平均增长达30%,成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。随着我国社会主义市场经济的建立和完善,融资租赁在我国也将成为贷款、证券之后的第三个重要资本市场筹资方式。当前我国居民储蓄存款多,民间资本充裕,但投资渠道不多,且风险大,这为房地产融资租赁方式提供了空间。

    Q3:房地产开发商融资的途径和方式

    融资,不是一个行业的,都大同小异吧,我们家开了一个有限公司,找个个会计公司,给担保了80W,每个月还利息就可以了,你找找当地的会计公司看看能不能帮助你

    Q4:房地产企业融资报表怎么编啊?

    短期借款和应付票据、注册资本那必须是真实的,其余的你懂的。
    科目数值比例这一块可以在存货和应付账款、预收账款上调大,固定资产不需要太多,货币资金也不需要太大。

    Q5:投资收益型股权融资模式的项目会有什么风险

    血本无归,但收益就那么多!除非你有很多钱能达到把名字写入公司股东名单里!

    Q6:股权投资成功案例有哪些?

    案例1——无锡尚德
    尚德有限公司主要从事晶体硅太阳电池、组件以及光伏发电系统的研究,制造和销售。尚德公司于2004年被PHOTON International评为全球前十位太阳电池制造商,并在2005年进入前6位。2005年5月,尚德在全球资本市场进行了最后一轮私募,英联、高盛、龙科、法国Natexis、西班牙普凯等投资基金加盟,这些公司用8000万美元换得尚德公司7716万股权。2005年12月,在纽约交易所挂牌,开盘20.35美元。筹资4亿美元,市值达21.75亿美元,成为第一家登陆纽交所的中国民企。施正荣持6800万股,以13.838亿美元身价排名百富榜前五名。无锡尚德成功上市中,私募基金发挥了重要作用。
    案例2——盛大网络
    2003年3月盛大网络获得软银亚洲4000万美元注资,成为当时中国互联网业最大规模的私募融资,2004年5月13日,盛大网络成功登陆纳斯达克,2005年7月软银亚洲撤出盛大,兑现5.6亿美元,从4000万到5.6个亿,不到3年,投资收益高达1400%。
    案例3——携程网
    1999年10月,携程网吸引IDG第一笔投资,2000年3月吸引软银集团第二轮融资,2000年11月引来美国卡莱尔集团的第三笔投资,前后三次募资共计吸纳海外风险投资近1800万美元。2003年12月10日,成立仅仅4年多的创业型公司携程网在美国纳斯达克成功上市,携程网也随即成为中国互联网第二轮海外上市的一个成功典范。
    案例4—— 阿里巴巴
    当年1元原始股,现在变成161422元!
    2007年11月6日,阿里巴巴集团的B2B子公司正式在港交所挂牌。总市值超过200亿美元。最引人注目的是其独特的内部财富分配格局,阿里巴巴4900名员工持有B2B子公司4.435亿股。 2014年9月21日,阿里巴巴上市不仅造就了马云这个华人首富,还造就了几十位亿万富翁、上千位千万富翁、上万名百万富翁,这是一场真正的天下财富盛宴。阿里巴巴上市前注册资本为1000万元人民币,阿里巴巴集团于美国时间9月19日纽约证券交易所上市,确定发行价为每股68美元,首日大幅上涨38.07%收于93.89美元,现股价102.94美元,股本仅为25.13亿美元,市值达到2586.90亿美元,收益率达百倍以上。相当于当年上市前1元原始股,现在变成161422元。
    案例5——腾讯当年
    1元原始股,现在变成14400元!
    2004年6月16日,腾讯上市,造就了5位亿万富翁、7位千万富翁和几百位百万富翁。腾讯上市前公司注册资本6500万元人民币,2004年6月腾讯在挂牌上市,股票上市票面价值3.7港元发行;第二年,腾讯控股开始发力飙升,当年底,其股价便收于8.30港元附近,年涨幅达78.49%;到2009年时,腾讯控股以237%的年涨幅成功攀上了100港元大关,为股市所瞩目。
    2012年2月,该股已站在了200港元之上,此后新高不断。2014年3月该股股价一举突破600港元大关,2014年5月将一股拆为五股,现单股股价为136港元,总市值达到1500多亿美元。相当于当年上市前投资1元原始股,现在变成14400元。
    案例6——百度
    当年1元原始股,现在变成1780元!
    2005年8月5日,百度上市,当天创造了8位亿万富翁、50位千万富翁、240位百万富翁。百度上市前注册资本为4520万美元,2005年8月5日,百度成功登陆纳斯达克,股价从发行价27美元起步,一路飙升,开盘价66美元,收于122.54美元,上涨95.54美元。
    首日股价涨幅更是达到353.85%,现股价为227.53美元,增长上百倍,百度现市值近800亿美元。相当于当年上市前投资1元原始股,现在变成1780元。
    案例7—— 格力电器
    当年1元原始股,现在变成1651元!
    珠海格力电器股份有限公司于1996年11月18日在深圳证券交易所挂牌交易,当时总股本为7500万元,每股净资产为6.18元,如今股价达到41.19元,总市值达到1238.94亿。相当于当年上市总投资1元原始股,现在变成1651.92元。
    案例8——贵州茅台
    当年1元原始股,现在变成1095元!
    贵州茅台酒股份有限公司于2001年8月27日在上海证券交易所上市,每股发行价31.390元,上市首日开盘价34.51元,上市时注册资本为人民币18500万元,现今股价177.47元,总市值达到2026.7亿,相当于当年上市前1元原始股,现在变成1095.5元。
    案例9——东阿阿胶
    当年1元原始股,现在变成416元!
    1996年07月29日“东阿阿胶”A股股票在深圳挂牌上市,当时注册资本为6238万元,股票发行价格为每股5.28元,如今股票价格达到39.48,市值更是达到258.08亿元。相当于上市前1元原始股,现在变成416元。
    案例10——海尔电器
    当年1元原始股,现在变成367元!
    青岛海尔于1993年11月19日在上海证券交易所挂牌交易,每股实际发行价为7.38元,而今股票价格为20.13元,青岛海尔上市前注册资本1.5亿,现今市值为550.93亿元。相当于当年上市2 前投资1元原始股,现在变成367元。

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